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‘博亚体育app’厦门、广东土地增值税清缴风暴来袭中小房企资金链承压

本文摘要:去年,央视报导称之为万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超强3.8万亿元,这在当时引起了社会热议。目前,土地增值税的清缴工作也被各地敲上议事日程,下半年房地产市场或引发土地增值税清缴风暴。 近日,记者了解到,广东省地税局制订实施了《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》(以下全称《规程》),就整肃省内房企的土地增值税明确提出详尽拒绝,文件月底7月1日月实行。同时,厦门修订版的土地增值税整肃办法也将于今年9月实行。

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去年,央视报导称之为万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超强3.8万亿元,这在当时引起了社会热议。目前,土地增值税的清缴工作也被各地敲上议事日程,下半年房地产市场或引发土地增值税清缴风暴。

近日,记者了解到,广东省地税局制订实施了《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》(以下全称《规程》),就整肃省内房企的土地增值税明确提出详尽拒绝,文件月底7月1日月实行。同时,厦门修订版的土地增值税整肃办法也将于今年9月实行。广州某地产公司副总裁回应,新的《规程》的实行,将使广东土地增值税整肃政策更为完备与规范,整肃效率与工程进度未来将会提升,以往用作合理洗钱的手段难以为继。政策对大型房企而言影响比较受限,但那些缺少较好财务规划、倚赖土地贬值利润的中小型房企,将面对相当严重冲击。

推迟整肃难再续广东省地税局有关负责人在拒绝接受当地媒体专访时讲解,《规程》实施的目的之一,就是要解决问题税务机关和纳税人长期以来在土地增值税整肃工作中不存在的程序不明、责任未知等执法人员风险和涉税风险。对于尤为脆弱的推迟整肃难题,《规程》明确提出,只要纳税人已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽并未多达85%,但剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的,或获得整肃项目最后一份销售(预售)许可证剩三年仍并未销售完的,或主管税务机关有根据指出纳税人有躲避纳税义务不道德,有可能导致税款萎缩,经县以上地方税务局局长批准后的,三者只要合乎其中一个条件,主管税务机关都可拒绝纳税人展开土地增值税整肃。仍然以来,我国土地增值税都不存在征管不力的现象。

按照此前继续执行的《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征收对象,以增值额为税基,并按照30%~60%的四级超率累进税亲率展开征税。按理,如此低的累进税亲率,土地增值税理论上应当会较低。但实质上,2012年我国土地增值税征税额只有区区2719亿元,不仅近多于土地出让收益的2.69万亿元,甚至多于契税的2874亿元。克而瑞研究中心分析师朱一鸣回应,土地增值税的征税还包括预征和整肃。

预征的部分可以严格执行,操作者没可玩性。而整肃的部分,根据以往的法规操作者较难。

一般情况下,主管税务机关要等到房地产开发项目全部完工,并已完成销售的85%以上才能展开整肃,但由于房地产开发项目是滑动研发,从拿地、研发到完工一般要2~3年,碰上销售有利,就要等到项目获得销售许可证剩三年后才能对之展开整肃。由于确认较艰难,不会造成征税不力,许多土地增值税的没收也不会不了了之。上述地产公司副总裁回应,以往开发商不会自由选择谦和部分比例的商业地产或住宅,使得项目并未超过整肃条件从而回避最后整肃,比如说一个项目自带的商业部分多达了20%,就算住宅产品全部卖完,只要开发商自由选择持有人这部分商用物业不卖,就约将近整肃条件。但如今《规程》明确规定剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的均要展开土地增值税整肃,这对于企图通过谦和物业回避整肃的开发商将导致根本性压制。

厦门强化增值税整肃厦门地方税务局近日也公布了《厦门市房地产开发企业土地增值税整肃管理办法》印发稿,并将于今年9月实行。印发稿较此前有所修改,其中规定纳税人研发的房地产项目合乎可整肃条件且主管税务机关印发整肃通知书的,应该在接到整肃通知书之日起90日内,到主管税务机关办理整肃申报。此次厦门修改的土地增值税整肃新的办法中,并不牵涉到税率调整。

根据印发稿,已竣工验收的房地产项目,已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽并未多达85%,但剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的;获得销售(预售)许可证剩三年仍并未销售完的;纳税人申请人吊销税务注册但未办理土地增值税整肃申请的等情况,可由税务机关主动拒绝纳税人办理整肃申报。中国政法大学财税金融法研究所教授施正文曾回应,土地增值税政策1994年之后成立,多年过后,政策本身出有了一些漏洞。土地增值税实施预征整肃制度,即纳税人在项目完工承销前出让房产获得收益,如果因成本确认以及其他原因无法计算出来土地增值税,可再行预提预征,项目全部完工后再行展开整肃。

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不过,在实际操作中,因整肃过程牵涉到环节过于多,不少项目不存在并未如期展开整肃问题。有业内人士回应,地方仍然在等国家税务总局的继续执行细则,期望规范具体土地增值税预征和整肃环节的法规政策,但因如期没能实施,各地筹划根据当地情况实施细则,以填补土地增值税征税继续执行中不存在的政策缺口。中小房企资金链承压当下房企的资金链已越发紧绷,此时增大土地增值税的整肃力度,会否沦为折断房企的最后一根稻草?朱一鸣指出,对于开发商的潜在影响,土地增值税预征比整肃的影响更大。这是因为土地增值税的预征时点在项目投资周期内,正是必须大量资金投入的时候,如果严格执行,不会对企业的当期利润和现金流包含相当大的冲击。

但整肃环节主要再次发生在商品房交易环节,此时开发商正处于项目回款周期内,必要压力不是尤其大。即便以后严苛征税,长年看对低周转较低毛利企业的影响受限。

朱一鸣指出,应付土地增值税是各企业应交未交的税额,同时早已计提并缴付,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整肃管理有关问题的通报》的整肃条件,各企业早已计提了土地增值税整肃准备金,并对该部分土地增值税整肃准备金对所得税的影响证实了递延所得税资产。从2012年企业应交土地增值税的情况来看,部分企业应交土地增值税较高,因此在未来的整肃上将不不存在问题。上述地产公司副总裁也指出,对于大多数上市房企而言,由于享有较好的财务规划,早已通过合理的税务决定将土地增值税分摊到项目研发的每一个环节,整肃环节的财务压力并不大,再加这些公司早已做出充足的计提,这次放宽对于主流房企的影响非常受限。此外,土地增值税征税额度与地价成本有必要关系,不少中小型房企由于偏向于使用较低周转、快研发、低毛利战略,拿地较早于地价成本较低,征税力度大自然更加强劲,如果没合理的财务规划,一旦严苛整肃要么项目亏损,要么必要拖累企业。

上述人士说道。但本次整肃继续执行力度多大仍不得而知。朱一鸣坦言,土地增值税正处于失望境地决不征伐,否则就缺乏了一个房地产调控的有效地手段;但如果严苛征税,不致减轻企业开销,对行业发展有利,对房价诱导不会起着适得其反的效果,因此地方政府的态度仍然非常谨慎。


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